Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, Vergi Usul Kanunu uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile tespit edilmektedir. 2026-2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2025 yılı Haziran ayı içerisinde tüm belediyeler tarafından yapılmıştır.

Tespit edilen birim değerler, Emlak Vergisi Kanunu uyarınca vergi değerinin belirlenmesi açısından önem taşımaktadır. Bu çerçevede bina, arsa ve araziler için

Takdir edilen rayiç değeri nasıl öğrenebilirim?

Söz konusu takdir komisyonu kararları ve asgari ölçüde arsa m2 rayiç bedelleri tüm muhtarlıklara gönderilmiş olup taşınmazın bağlı olduğu muhtarlıktan veya belediyelerin ilan panosundan rayiç bedellerin öğrenilmesi mümkündür.

Emlak vergisi mükellefleri VUK. Mük. 49. Maddesinde sayılan ilgililerden olmadığından, komisyon karaları kişilere tebliğ edilmemektedir. Tebliğ edilmesinin beklenmesi geri dönüşmez hak kayıpları doğurabileceğinden muhtarlık veya belediyelerden rayiç değerlerin öğrenilmesi son derece önem arz etmektedir.

Takdir Komisyonu kararlarına karşı kimler dava açabilir?

Söz konusu takdir komisyonu kararlarına karşı VUK’nun mük. 49. Maddesinde sayılan ilgililer dava açabileceği gibi Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan E.2011/38 ve K.2012/89  tarihli  iptal  kararı  sonrası,  emlak vergisi mükellefleri de dava açma hakkına sahiptir.

Takdir Komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi nedir?

Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi VUK mük. 49. Maddesinde sayılan ilgililer açısından 15 gün olup bu süre komisyon kararının kendilerine tebliğinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Kanunda sayılan ilgililere2025/1 seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi gereğince takdir komisyonu kararlarının 30.06.2025 tarihine kadar tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle VUK. Mük. 49. Maddede sayılan ilgililer açısından dava açma süresi 30.06.2025 tarihi itibari ile başlamış bulunmaktadır.

Emlak vergisi mükellefleri VUK. Mük. 49. Maddesinde sayılan ilgililerden olmadığından taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa yapılan başvuru sonucu verilen cevaptan ya da mükellefin herhangi biçimde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde ilgili takdir komisyonu kararına karşı dava açılabilecektir.

28.04.2023 tarih ve 32174 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.203 tarih ve E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararıyla takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde karar verilmiş olduğundan emlak vergisi mükelleflerinin en geç 31.12.2025 tarihine kadar davalarını açması mümkündür.

Ancak söz konusu Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararının, Bölge İdare Mahkemesi kararları arasındaki aykırılığın giderilmesine ilişkin olduğu ve bu kararların bağlayıcı olmadığı dikkate alınarak herhangi bir hak kaybına uğranılmaması için takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30.06.2025 tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde davanın açılması gerektiğini, bu sürenin son gününün de adli tatile rastlaması nedeniyle en geç 07.09.2025 tarihine kadar  davaların açılmasını tavsiye etmekteyiz.

Komisyon kararlarına karşı hangi sebepler ile hukuki yollara başvurulabilir?

Takdir komisyonu kararlarında emsal rayiç bedellerin hatalı ve fahiş belirlendiği, eşitlik ilkesine aykırı değerleme yapıldığı, kararların hukuka aykırı olduğu, eksik veya yanlış bilgiye dayalı karar verildiği, komisyonun usule aykırı oluşturulduğu gibi hukuka ve yasaya sebeplerin varlığı gerekçe gösterilerek iptal davası açma yoluna başvurulabilir.

Takdir komisyonu kararına dava açmayıp 2026ve devam eden yıllarda yapılacak tahakkuk işlemine dava açılması mümkün müdür?

Danıştay’ın emlak vergisi uyuşmazlıklarını çözümlemekle görevli 9. Dairesinin konu hakkındaki içtihatları takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılmaması halinde kesinleşen bu karara istinaden tarh ve tahakkuk ettirilecek vergilere karşı dava açılamayacağı yönünde istikrar kazanmıştır. Dolayısıyla takdir komisyonu kararına karşı dava açılmaması halinde bu karara istinaden 4 yıl boyunca tahakkuk ettirilecek emlak vergisine karşı dava açılması mümkün değildir. Bu nedenle asgari birim değerinin fahiş olarak arttırıldığı bölgelerdeki mükelleflerin takdir komisyonu kararlarına karşı dava açmasını önemle tavsiye etmekteyiz.